Diritto (?) di proprietà ed imposte

Secondo una recente ordinanza della Cassazione, la n.9842 del 26 maggio, la plusvalenza che il soggetto privato realizza con la cessione a titolo oneroso di un area edificabile è equivalente a quella che potenzialmente possa realizzare quando l’area sia inserita all’interno della pianificazione urbanistica comunale! Stabilire un equivalenza di tale genere, significa voler trovare un modo, qualunque sia, per consentire a un soggetto – diverso dal legittimo proprietario – di attribuirsi una parte del valore di quel bene. In uno stato di, appunto, diritto, questo non dovrebbe essere accettabile.

In verità questa non é una notizia, essendo noto il principio (su tutte, vedasi la sentenza a sezioni unite numero 25506 del 2006), recentemente ribadito con la sentenza numero 5166 del 2020, con la quale viene reiterato il concetto di edificabilità e di tutte le gravose conseguenze: l’edificabilità teorica, cioè quella condizione nella quale si trovi un terreno che abbia esclusivamente una tipizzazione edificatoria, attraverso alcuni indici come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio delle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria o semplicemente attraverso una generica pianificazione urbanistica alla quale, perfino, manchino i piani attuativi, modifica il regime in tema di IVA, perché la cessione di quel terreno, a differenza di uno limitrofo tipizzato come agricolo, è sottoposta all’imposta sul valore aggiunto (surrettiziamente), in tema di plusvalenza di Irpef ed in tema di imposte di successione di donazione e di registro, che ha degli effetti anche per ciò che attiene l’IMU, imposta che sottrae costantemente valore al bene. Volendo enfatizzare, potremmo dire che, per risanare le finanze comunali, sia sufficiente allargare il perimetro e di includere in una generica edificabilità grandi masse di terreni agricoli, ben sapendo che la stessa edificabilità possa essere, in qualunque modo, contrastata all’interno di un consiglio comunale.

Come ben sappiamo, la teorica definizione attribuita da un piano regolatore può (ed è questa la regola) non trovare attuazione, anche semplicemente per decisioni politiche, integrando così una forma di esproprio sostanziale, con il cittadino costretto a vendere il bene perché privo della forza economica per pagarne le imposte innanzi o costretto, comunque, ad impoverirsi per poterlo utilizzarlo dal punto di vista edificatorio sul piano reale, nel futuro.

Il tanto conclamato rispetto dei principi costituzionali, spesso utilizzato per garantire posizioni di rendita, dovrebbe trovare applicazione Innanzitutto a tutela dei cittadini.

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